Reparatur- und Modernisierungskosten, die binnen 3 Jahren nach Anschaffung der jeweiligen Immobilie anfallen und die netto 15 % der Anschaffungskosten übersteigen, werden als anschaffungsnahe Herstellungskosten bezeichnet.
Im Gegensatz zu Grundstückserhaltungskosten können diese Kosten nicht umgehend steuerlich geltend gemacht werden. Sie sind entsprechend den AfA-Vorschriften über die voraussichtliche Nutzungsdauer abzuschreiben.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Anschaffungsnahe Herstellungskosten laut § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG) umfassen unter anderem bauliche Maßnahmen zur Beseitigung von Schäden und Mängeln an Vermögenswerten. Darüber hinaus umfassen diese Maßnahmen die Rückführung des Gebäudes in einen modernen Zustand oder die Anhebung der Qualitätsstandards des Gebäudes. Beispiele für mögliche Baumaßnahmen sind unter anderem:
a) Erneuerung oder Reparatur der vorhandenen Heizungsanlagen
b) Erneuerung oder Modernisierung von Fenstern
c) Fassadenverkleidung in Bezug auf die Verbesserung energetischer Werte
d) Instandsetzung des Hausdaches
e) Reparatur oder Erneuerung von sanitärischen oder elektrischen Anlagen
f) Instandsetzung von Fußböden
g) Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren
Werden diese Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführtzählen Sie zu den Herstellungskosten eines Gebäudes und ein sofortiger Abzug nicht möglich ist, ensteht hier ein steuerlicher Nachteil.
Wer eine Immobilie beispielsweise Ende 2020 gekauft hat, muss bis Ende 2023 warten, bis er steueroptimiert mit der Modernisierung beginnen kann. Nur Instandhaltungsmaßnahmen, welche nach dem dreijährigen Zeitraum durchgeführt werden, werden sofort abgezogen. Eine frühere Beauftragung dringender konservatorischer Maßnahmen würde steuerliche Nachteile haben.
Verhindern kann man das, wenn man die Renovierungsmaßnahmen startet, bevor man wirtschaftlicher Eigentümer geworden sind. Da dies risikobehaftet ist, wird diese Option oft nicht wahrgenommen.
Was ist Erhaltungsaufwand?
Erhaltungsaufwand bedeutet, dass etwas bereits Bestehendes instand gesetzt, instand gehalten oder zeitgemäß modernisiert wird. Darunter fallen dann Reparaturaufwendungen, Pflege- und Wartungskosten.
- Fenstertausch
- Austausch von Türen
- Vergrößerung eines oder
mehrerer Fenster - Einbau von Sicherheitsschlössern
Installation einer Gegensprechanlage - Badrenovierung
- Ersatz von Durchlauferhitzern durch Anschluss
der Wasserzufuhr an die Heizungsanlage - Ersatz von Kohleöfen durch
Gasetagenheizung - Austausch der Ölheizung gegen
Wärmepumpe - Anschluss ans Fernwärmenetz
- Erneuerung der Installation
- Fassadensanierung für besseren Wärme- und
Schallschutz - Fassadenanstrich
- Anschluss ans Breitbandnetz
- Einbau einer privaten Breitbandanlage
- Einbau von Messtechnik zur verbrauchsabhängigen
Abrechnung (Wasser, Heizung) - Dachreparatur
- Neueindeckung
- Umbau zum Beispiel vom Flachdach oder
Pultdach zum Satteldach - Fahrstuhlreparatur
- Austausch defekter Fliesen oder Teppiche
im Flur/Treppenhaus - …
Eigentümer können diese Kosten in der Einkommensteuererklärung als Werbungskosten unmittelbar absetzen und damit die Steuerlast senken.
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