Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bzw. Miet- und Pachteinnahmen (kurz für V+V) entstehen, wenn Grundstücke, Häuser oder Gewerbebauten, Gebäudeteile oder Eigentumswohnungen einem Eigentümer gesondert gehören, aber an andere entgeltlich vermietet werden. Wer dafür Ausgaben hat, kann diese als Werbungskosten abziehen. So ist es möglich den Gewinn aus den Mieteinnahmen zu reduzieren.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – Welche Regelungen sind zu beachten?
Die steuerlichen Anforderungen der Steuerbehörden in Bezug auf Mieteinnahmen und -ausgaben sind oft komplex. In der Regel müssen alle Mieteinnahmen aus Vermietung oder Verpachtung versteuert werden, sprich:
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- Umlagen für die Müllabfuhr oder die Energiekosten
- Entgelte für Garagen oder Keller als sogenannte Nebenräume
- Entgelte auf dem Grundstück für Werbeflächen
- Entgelte für allgemeinen Grund und Boden
Erträge müssen in dem Jahr erfasst werden, in dem sie den Eigentümern zufließen (sogenanntes Kumulationsprinzip). Daher wird ebenfalls die für Vorjahre gezahlte Miete im Zahlungsjahr erfasst.
Zu berücksichtigen sind daneben Einkünfte aus dem an einen Angehörigen vermieteten Grundstück/Teil des Grundstücks. Hier kann jedoch genauer geprüft werden, ob dieses Mietverhältnis so vereinbart ist, wie es so üblich ist.
Es ist nicht wichtig eine eigene Immobilien zu besitzen, um Miet- und Mieteinnahmen zu erzielen. Als Mieter sind Einnahmen durch Untervermietung erzielbar. Bei vorübergehender Vermietung von Teilen der eigenen Wohnung an einen anderen Eigentümer, z.B. kurzzeitig an einen Freund, Studenten oder Bekannten dürfen die Einkünfte 520 Euro im Kalenderjahr nicht übersteigen, um auf die Besteuerung – aus Vereinfachungsgründen – zu verzichten.
Wer die gesetzlichen Bestimmungen des §21 liest, mag sich fragen, warum hier Einkünfte aufgeführt werden, denn Miete ist Mietgeld, egal ob es sich um eine Wohnung oder ein Auto handelt. Die Einkommensteuergesetze sind etwas spezifischer. Vorbehaltlich der Vorschriften des § 21 EStG wird der Erlös aus einer vorübergehenden Überlassung anerkannt:
- umfasst Sachleistungen, insbesondere professionelles Umzugsgut (z. B. Computersysteme)
- die Vermietung und Verpachtung
- unbewegliches Vermögen aus beispielsweise Gebäude, Grundstücke und Gebäudeteile (Wohnungen)
- Rechte, nämlich gewerbliches, literarisches und künstlerisches Urheberrecht
Neben der Einkunftskategorie „Vermietung und Verpachtung“ gibt es eine 7. Einkunftskategorie, die „sonstige Einkünfte“ in Verbindung des § 22 EStG Abs. 3 findet sich wie folgt: „Zinseinkünfte, soweit sie nicht zu anderen Einkunftsarten (§ 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 6) gehören, sowie Einkünfte im Sinne der Ziffern 1, 1a, 2 oder 4 wie Einkünfte aus gelegentlicher Vermittlung und Vermietung von Grundstücken. Diese Einkünfte unterliegen nicht der Einkommensteuer, wenn sie einen Betrag von weniger als 256 Euro im Kalenderjahr haben.
Eine Autovermietung zählt zu den „Sonstigen Einkünften“ und gilt keinesfalls als Miet- und Mieteinnahme.
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