Die Finanzierung Gebäude kann im Vergleich zum Kauf ohne Finanzierung steuerlich interessant sein. Und nicht jeder der sich zum Kauf einer Immobilie entscheidet, kann seinen Immobilienkredit steuerlich geltend machen.
Finanzierung Gebäude – Implikationen
Eine Finanzierung besteht in der Regel aus Tilgung und Zinsen. Die Zinsen für die aufgenommene Finanzierung lassen sich aber nur von Eigentümern von der Steuer absetzen, wenn die Immobilie anschließend wieder verkauft oder vermietet wird. Bei einer Eigennutzung des Hauses oder der Wohnung können die entstehenden Kreditzinsen nicht steuerlich geltend gemacht werden.
Zudem ist es möglich eine Anerkennung der Kreditzinsen zu erhalten, wenn die Immobilie nur zum Teil vermietet wird. Dies bedeutet der Eigentümer nutzt einen Teil selbst und der andere Teil wird vermietet. Hierfür muss der Eigentümer zwei Kredite aufnehmen. Einen für den eigengenutzten Teil und den zweiten für den Vermieteten Teil. Der separate Kreditvertrag für die vermietete Wohnung lässt sich in der Steuererklärung mit angeben
Vermietet Objekte
Bei vermieteten Objekten werden die Kreditzinsen als Werbungskosten angerechnet. Hierzu zählen generell alle Ausgaben, welche getroffen werden, um das Einkommen weiterhin zu garantieren. Unter Werbekosten zählen Beispielsweise die Kreditzinsen, welche für die Dachreparatur benötigt wird, da die Sanierung bzw. Modernisierung den Wert der Immobilie steigert. Mit dieser Maßnahme stellt der Eigentümer seine Einnahmen durch eine Vermietung sicher. Die erwirtschafteten Einnahmen aus der Vermietung muss der Eigentümer zudem in der Einkommenssteuererklärung mit angeben. Diese werden mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.
Die Finanzierungskosten
Finanzierung Gebäude sind immer mit entsprechenden Finanzierungskosten verbunden. Darunter fallen alle Aufwendungen, welche im Zuge der Kreditbeschaffung anfallen:
- Zinsen
- Disago (Abgeld)
- Bearbeitungsgebühren
- Notarkosten bei Grundbucheintragungen
- Vermittlungsprovision
Die entstehenden Kosten lassen sich gemäß § 9 Abs. 1 EStG als Betriebsausgaben oder Werbungskosten von der Steuer sofort absetzen. Sie mindern im Jahr ihrer Entstehung den zu versteuernden Gewinn sobald ein direkter wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Gewinnerzielung besteht.
Die als Finanzierungskosten in Form der Kreditzinsen sind im jeweiligen Veranlagungszeitraum sofort abzugsfähig. Finanzierungskosten, welche durch einen Käufer des Wirtschaftsguts vom Verkäufer mit übernommen werden, sind nicht direkt abzugsfähig. Hier werden die Kosten wie Anschaffungskosten behandelt. Ein Beispiel hierfür stellen die Zinsen dar, welche bei einem bereits bestehenden Kredit beim Immobilienkauf vorhanden sind.
Je nach Nutzungsart der Immobilie sind die Kosten Abzugsfähig. Ein unbebautes Grundstück, welches mit einem Darlehen finanziert wird, kann nur von der Steuer abgesetzt werden, wenn der Käufer eine konkrete Bauabsicht mit Vermietung verfolgt.
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