Ein als Vermieter auftretendes Unternehmen kann sich grundsätzlich am Verfahren zur einheitlichen und gesonderten Ermittlung seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beteiligen und klagen (Änderung der Rechtsprechung).
Beim Abschluss der Mietverträge zwischen Kapitalgesellschaften und Gesellschaftern handelt es sich um eine Form von Geschäftsbeziehungen, die einer erhöhten Aufmerksamkeit der Finanzverwaltung unterliegen, weil dort häufig Strukturen auftreten, die einem externen Vergleich nicht, also nicht oder nur teilweise standhalten und deshalb steuerlich nicht anerkannt werden.
Was ist beim Abschluss der Mietverträge zwischen Kapitalgesellschaften und Gesellschaftern steuerlich zu beachten?
Vermietet eine KapGes Immobilien oder sonstige Vermögensgegenstände an ihre Gesellschafter, ist zu prüfen, müssen die vereinbarten Mietkonditionen angemessen sein. Verlangt die KapGes zu niedrige Mieten, erfolgt eine Lohnsteuerkorrektur durch Anwendung eines vGA (§ 8 Abs. 3 Satz 2 KStG). Ist die Miete zu hoch, gibt es eine versteckte Kaution in Höhe der überhöhten Miete.
Für die Gesellschafter führt ein steuerlich anerkanntes Mietverhältnis entweder zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) oder auch zu Vergütungen, z. B. Arbeitslohn (§ 19 EStG). Bei einem Mehrheitsgesellschafter muss man bedenken, dass die Vermietung wesentlicher Geschäftsgrundlagen zur Annahme einer Betriebsaufspaltung führen kann. In diesem Fall würde er Einkünfte aus § 15 EStG erwirtschaften und die wesentlichen Betriebsgrundlagen wären die notwendige BV der Kapitalanlagegesellschaft. Eine steuerlich abzugsfähige Miete/Verpachtung mindert den Jahresüberschuss einer Kapitalgesellschaft. Sie wirkt sich reduzierend auf die Einkommensteuerbelastung der Kapitalgesellschaft aus. Bei den Mietverträgen zwischen Kapitalgesellschaften und Gesellschaftern kann eine Kapitalgesellschaft die entstehenden Aufwendungen als Betriebsausgaben von der Steuer geltend machen und absetzen lassen. Dafür müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- die Mietzahlungen müssen dem Fremdvergleich entsprechen.
- der Vertrag muss steuerlich anerkannt sein
Die Ermittlung einer angemessenen Miete
Arbeitsverhältnisse zwischen einer KapGes und ihren Gesellschaftern sind stets angemessen zu vergüten. Als Richtwert für die steigende Miete/Verpachtung sollte der ortsübliche Marktpreis herangezogen werden. Allerdings gibt es hiervon Ausnahmen. Bei der Überlassung von Privatzimmern an den Gesellschafter ist die ortsübliche Miete nur dann angemessen, wenn die der Kapitalgesellschaft entstandenen Aufwendungen überschritten werden und der diese einen angemessener Gewinn erhält. Liegen die Aufwendungen für die angemieteten Räume über der marktüblichen Miete oder ist eine marktübliche Miete nicht feststellbar, so ist die Angemessenheitsgrundlage die Kostenmiete.
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