Sanierungskosten fallen nahezu für jeden Eigentümer irgenwann an. Wenn man bsp. seine Immobilie energetisch saniert, umbaut oder prinzipiell saniert. Für Sanierungskosten gibt es einen Steuerbonus, der 10 Jahre lang gilt (2020 bis Ende 2029). Geregelt wird die „Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden“ im Einkommensteuergesetz (EStG). Entscheidend aus steuerlicher Sicht ist aber nicht nur die Zuordnung zu Sanierungskosten sondern auch zu welchem Zeitpunkt die Kosten angefallen sind.
Welche Sanierungskosten sind steuerlich absetzbar?
Zum Zahlungszeitpunkt der Steuer können bereits steuerlich abzugsfähige Werbungskosten für Sanierung vorliegen, obwohl noch keine Einnahmen generiert werden. In diesem Falle spricht man von sogenannten vorweggenommene Werbungskosten. Wichtig hierbei ist, dass die zukünftige Vermietung bereits mit ziemlicher Sicherheit feststehen muss. So kann beispielsweise bereits ein verbindender Vertrag mit dem zukünftigen Mieter abgeschlossen worden sein.
Sanierungskosten sind immer dann keine vorweggenommenen Werbungskosten, wenn der Wohngebäudestandard erhöht wird. Hier spricht man von nachträglichen Herstellungskosten. Hierfür müssen mindesten drei der nachfolgenden Bereiche verbessert werden:
- Heizung
- Elektroinstallation
- Sanitäre Anlagen
- Fenster
Alternativ kann die nutzbare Wohnfläche erhöht werden oder die Maßnahmen werden innerhalb der Dreijahresfrist nach der Anschaffung der Immobilie durchgeführt und die Aufwendungen übersteigen innerhalb dieser drei Jahre 15 Prozent der Anschaffungskosten für das Gebäude ohne Umsatzsteuer. Über die Nutzungsdauer des Gebäudes müssen die zu den nachträglichen Herstellungskosten zählenden Sanierungskosten abgeschrieben werden. Im Regelfall beträgt der geltende AfA-Satz zwei Prozent.
Sanierungskosten – Definition des Finanzamtes
Das Finanzamt gliedert die Arbeiten am und in einem Gebäude in vier Ausstattungs-Kernbereiche. Diese sind Heizung, Elektroinstallationen, Sanitär und Fenster. Werden drei der vier Bereiche in der bestehenden Funktion deutlich ergänzt und erweitert, definiert das Finanzamt dieses al Hebung des Standards. Dies wird gemeinhin als Sanierung bezeichnet. Durch die Baumaßnahmen wird die Wohnung oder das Haus in mindestens drei Kernbereichen wesentlich verbessert. Damit steigt der Gebrauchswert des Gebäudes. Fallen die Kosten bei einer nachträglichen Sanierung an, werden diese vom Fiskus dem Herstellungsaufwand angerechnet.
Vom Vermieter können die Herstellungskosten nicht in voller Höhe und auch nicht direkt im Jahr der Bezahlung von der Steuer abgesetzt werden. Sie werden dem ursprünglichen Herstellungs- und Anschaffungskosten hinzugerechnet. Dies bedeutet die Kosten werden auf die Baukosten oder dem Kaufpreis der Immobilie aufaddiert und Jahr für Jahr abgeschrieben.
Für die Absetzung der Sanierungskosten, hat das Finanzamt eine Vereinfachungsregel aufgestellt. Diese soll es dem Vermieter oder Vermieterin der Immobilie sowie dem Finanzamt erleichtern die Abschreibung steuerlich anzusetzen. Alle Baukosten einer vermieteten Immobilie können als Erhaltungsaufwand bzw. Reparaturleistung bis zu einer Höhe von 4.000 Euro im Jahr abgesetzt werden. Grund hierfür ist, dass die Finanzverwaltung davon ausgeht, dass die Sanierungsarbeiten mittlerweile mehr als 4.000 Euro im Jahr kosten. Für die Prüfung der Absetzbarkeit müssen alle Rechnungen und Nachweise für die entstandenen Kosten der Steuererklärung beigefügt und die Kosten in der Anlage V auf der Seite 2 eingetragen werden.
Diese Sanierungskosten sind steuerlich absetzbar
Zu den absetzbaren Sanierungskosten zählen unter anderem:
- Einbau einer neuen Heizungsanlage
- Ersetzen der alten durch neue Fenster
- Erneuerung des Bades und WCs
- Erneuerung der Elektroinstallation
Ebenfalls zählen zu den Herstellungskosten zählen nachträgliche Einbauen von Markisen, Sonnenjalousien, Rollläden, zusätzliche Heizkörper, Alarmanlagen, Gemeinschaftsantennen, Fenstergitter oder Außentreppen.
Der Bundesfinanzhof hat im August 2016 entschieden, dass Vermieter die Kosten für eine komplette Erneuerung der Einbauküche mit Herd, Spüle, Elektrogeräten und Einbaumöbel nicht sofort als Werbungskosten abschreiben dürfen. Grund hierfür ist, dass es sich bei der Einbauküche um ein einheitliches und eigenständiges Wirtschaftsgut handelt. Dieses muss über die Dauer von 10 Jahren abgeschrieben werden.
Das Steuerrecht ist gerade in Immobilienfragen kompliziert. Deswergen ist es immer Sinnvoll sich im Zweifelfall individuell beraten zulassen. Hierfür fragen Sie uns am besten jetzt kostenfrei an.
