Mit der Grundsteuerreform innerhalb der vom Bundesverfassungsgericht bis Ende 2019 gesetzten Frist ist der Bundesgesetzgeber seiner Verantwortung gerecht geworden, die Grundsteuer als bedeutende Einnahmequelle für die Städte und Gemeinden über das Jahr 2019 hinaus zu erhalten. Eigentlich tritt die Grundsteuerreform erst 2025 in Kraft, aber trotzdem sind Grund- und Immobilienbesitzer in der verlängerten Frist bis 31.01.2023 gefordert, eine extra Grundsteuererklärung beim Finanzamt einzureichen. Eine weitere Verlängerung ist laut Ministerium nicht vorgesehen. Trotzdem fehlen Stand heute immer noch 50% der Erklärungen.
Folgende Informationen benötigen Sie zum Abgeben der Grundsteuererklärung:
- Flurkarte (Grundbuchauszug)
- Grundstücksfläche (Grundbuchauszug)
- Immobilienart
- Alter des Gebäudes
- Kernsanierung/ Renovierung
- Wohn-/Nutzfläche (Aufmaß Architekt)
- Bodenrichtwert, je nach Bestimmung des Bundeslandes (https://www.bodenrichtwerte-boris.de/boris-d/?lang=de)
Bis Ende 2024 bekommen Sie dann den Steuerbescheid über Ihre neue Grundsteuer vom Finanzamt
zugeschickt. Die auf Grundlage der neuen Werte berechnete Grundsteuer ist ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Die Grundsteuer berechnet sich auch zukünftig in drei Schritten: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.
Abgabefrist versäumt – Erster Fehler bei der Grundsteuererklärung 2022
Die Abgabefrist zur Grundsteuererklärung wurde auf den 31.01.2023 verlängert. Lassen Sie nicht zu viel Zeit verstreichen, sondern stellen die erforderlichen Unterlagen zusammen und übergeben diese an Ihren Steuerberater. Achtung! Haben Sie Ihre Immobilie nach dem Stichtag 01.01.2022 veräußert, dann sind Sie und nicht der neue Eigentümer zur Abgabe verpflichtet!
Wer die Erklärung nicht abgibt, riskiert eine Strafe von bis zu 25.000 Euro. Zwar dürften die Finanzämter nicht sofort zu hohen Strafen greifen, auch weil ihnen die Probleme vieler Bürger mit der Erklärung bekannt sind. Wenn Sie aber gar keine Erklärung abgeben, laufen Sie zusätzlich Gefahr, dass das Finanzamt die Werte stattdessen einfach schätzt. Und das geschieht nicht unbedingt zu Ihren Gunsten.
Wohnfläche falsch berechnet – Zweiter Fehler bei der Grundsteuererklärung 2022
Die Wohnflächenberechnung ist für Eigentümer:innen regelmäßig eine große Herausforderung. Denn Sie müssen bspw. die Flächen von Zubehörräumen wie z.B. Keller, Heizungs- und Waschräumen, Garage oder Dachboden nicht angeben. Balkone, Terrassen und Loggien sind zudem in der Regel nur zu einem Viertel anzugeben, ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zur Hälfte, Flächen unter Dachschrägen mit einer Höhe von weniger als zwei Metern ebenfalls zur Hälfte. Und Treppen mit mehr als drei Stufen zählen nicht zur Wohnfläche. Holen Sie sich also ihren Grundriss vom Architekten und zählen die Flächen richtig zusammen. Notfalls messen Sie mit dem Laser/ Zollstock nach.
Falscher Zähler und Nenner – Dritter Fehler bei der Grundsteuererklärung 2022
Bei der Grundsteuererklärung gibt es gleich dreimal einen Zähler und einen Nenner – und jedes Mal bedeuten sie etwas anderes.
Bei den Angaben zum Flurstück, also dem Grund und Boden werden in den meisten Bundesländern gleich zwei Mal Zähler und Nenner im Formular abgefragt. Das Flurstück ist übrigens nicht identisch mit dem Grundstück, denn Letzteres kann mehrere Flurstücke haben. Die Flurstücksnummer besteht meist aus zwei Zahlen und steht im Grundbuchauszug, da wo auch die Gemarkung und Flur zu finden ist und manchmal steht dann daneben noch eine Zähler/Nenner-Kombination wie bspw. 113/3. Klar, zuerst kommt da der Zähler (113), danach der Nenner (3). Was aber tun, wenn da nur eine einzige Zahl steht? Bevor lang gegrübelt wird: Diese eine Zahl ist der Zähler, das Feld für den Nenner bleibt dann in diesem Fall leer. Der Zähler kommt dann ins Feld 14 in der Grundsteuererklärung.
Kniffliger wird es für den einen oder anderen in der Zeile 11 bzw. den Feldern 17 und 18. Diese beziehen sich nämlich umgangssprachlich ausgedrückt darauf, wie groß der Anteil des Flurstücks an der Gemarkung ist, in der Regel wird dies bei Grundstücken mit Einfamilienhäusern 100% sein und dann ist folgerichtig der Zähler 1 und der Nenner auch 1. Ganz anders sieht es bei einer Eigentumswohnung aus. Hier geht es um den eigenen Anteil an der Fläche des Grundstücks. Diese Zahlen stehen im Notar- oder Kaufvertrag und können etwa so aussehen: 325/1000.
Falscher Bodenrichtwert – Vierter Fehler bei der Grundsteuererklärung 2022
Achten Sie bei der Abgabe darauf, den aktuellen Bodenrichtwert aus dem Jahr 2022 anzugeben, nicht den Wert aus dem Vorjahr. Sie bekommen die Informationen für Sachsen unter https://www.boris.sachsen.de/. Bei zu niedrigen Bodenrichtwerten wird das Finanzamt Ihnen eine Anpassung schicken.
Fehlerhafte Annahme einer Kernsanierung – Fünfter Fehler bei der Grundsteuererklärung 2022
Eine Kernsanierung liegt vor, wenn zum einen der Ausbau (u. a. Heizung, Fenster und Sanitäreinrichtungen) umfassend modernisiert und zum anderen der Rohbau teilweise oder ganz erneuert worden ist. Durch eine Kernsanierung erhält das Gebäude einen Zustand, der dem eines neuen Gebäudes nahezu entspricht und entsprechend erhöht sich der Wert der Immobile.
Nach dem Anwendungserlass §253 BewG liegt eine Kernsanierung vor:
Sind nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängert haben, ist von einer der Verlängerung entsprechenden Restnutzungsdauer auszugehen. Von einer wesentlichen Verlängerung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer ist nur bei einer Kernsanierung auszugehen. Eine Kernsanierung liegt vor, wenn nicht nur der Ausbau (u.a. Heizung, Fenster und Sanitäreinrichtungen) umfassend modernisiert, sondern auch der Rohbau jedenfalls teilweise erneuert worden ist. Bauliche Maßnahmen an nicht tragenden Bauteilen (z.B. Neugestaltung der Fassade) verlängern die Gesamtnutzungsdauer allein nicht wesentlich. Durch eine Kernsanierung wird das Gebäude in einen Zustand versetzt, der nahezu einem neuen Gebäude entspricht. Dazu wird das Gebäude zunächst bis auf die tragende Substanz zurückgebaut. Decken, Außenwände, tragende Innenwände und ggf. der Dachstuhl bleiben dabei in der Regel erhalten; ggf. sind diese zu ertüchtigen und/oder instand zu setzen. Voraussetzungen für das Vorliegen einer Kernsanierung sind insbesondere die komplette Erneuerung der Dacheindeckung, der Fassade, der Innen- und Außenwände mit Ausnahme der tragenden Wände, der Fußböden, der Fenster, der Innen- und Außentüren sowie sämtlicher technischen Systeme wie z.B. der Heizung einschließlich aller- Leitungen, des Abwassersystems einschließlich der Grundleitungen, der elektrischen Leitungen und der Wasserversorgungsleitungen, sofern diese technisch einwandfrei und als neubauähnlich und neuwertig zu betrachten sind. Im Einzelfall müssen nicht zwingend alle der vorgenannten Kriterien gleichzeitig erfüllt sein. Dies gilt insbesondere für solche Gebäude und Gebäudeteile, bei denen aufgrund baurechtlicher Vorgaben eine weitreichende Veränderung nicht zulässig ist (z.B. unter Denkmalschutz stehende Gebäude und Gebäudeteile). Im Jahr der Kernsanierung beträgt die Restnutzungsdauer aus Vereinfachungsgründen 90 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes. Mit dem pauschalen Abschlag in Höhe von 1.0 Prozent wird die teilweise noch verbliebene alte Bausubstanz berücksichtigt. Als Jahr der Kernsanierung gilt das Jahr, in dem die Kernsanierung abgeschlossen wurde.
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist verpflichtend elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln (§ 228 Absatz 6 Bewertungsgesetz). Ihr Steuerberater verfügt über einen direkten Zugang und Sie ersparen sich die mühevolle Eingabe über Ihren Elster Zugang (sofern vorhanden).
