Das Betriebsgrundstück ist im § 99 Abs. 1 Bewertungsgesetz (BewG) definiert und geregelt. Nach der Bewertungsmethode gehört das Vermögen eines Unternehmens einem gewinnorientierten Unternehmen und stellt mindestens zwei Arten von Wirtschaftsgütern dar: Grundstück und Gebäude. Die Voraussetzung für das Bestehen von Gewerbegrundstücken ist, dass sie, wenn sie nicht zum Unternehmen gehören, Eigentum des Eigentümers oder der Land- und Forstwirtschaft sind (§ 99 Abs. 1 Nr. 1, 2 BewG).
Betriebsgrundstück – Implikationen
Der Anteil am Wert eines Grundstücks, der einem Unternehmen zugerechnet werden kann, hängt zum einen vom Eigentum und zum anderen vom Umfang der gewerblichen Nutzung ab:
- Beträgt der Gewerbeanteil jedoch genau 50 % oder weniger, gehört das Grundstück zu dem Grundvermögen.
- Gehören mehr als 50 % des Wertes eines Grundstücks des Unternehmens, so gilt das Grundstück als Teil des gesamten Betriebes und damit auch als Betriebsgrundstück.
- Grundstücke werden dem erforderlichen Betriebsvermögen zugeordnet, wenn sie zu 100 % direkt für betriebliche Zwecke genutzt werden. Ist eine andere Person Miteigentümer, so handelt es sich bei dem Wirtschaftsgut nicht um vollwertiges Betriebsvermögen, sondern nur um die Anteile, die dem Betriebsinhaber gehören.
Dabei ist zwischen bedarfsorientiertem und freiwilligem Betriebsvermögen zu unterscheiden. Wird das Gebäude oder das Grundstück an ein fremdes Unternehmen vermietet oder zum Zwecke des Wohnens eines Dritten, so wird davon ausgegangen, dass es sich um ein williges Betriebsvermögen handelt. Bereitwilliges Betriebsvermögen gilt als Betriebsvermögen (§§ 95, 96 BewG).
Bewertung eines Betriebsgrundstückes
Betriebsgrundstücke werden nach § 99 Abs. 3 BewG als Grundstücke oder land- und forstwirtschaftliches Vermögen bewertet. Zunächst wird die gesamte Immobilie als Kompletteinheit bewertet. Das Betriebsfinanzamt teilt sodann den Wert der Immobilie nach tatsächlicher Nutzung unter Berücksichtigung des Einkommensteuergrundsatzes. Der Immobilienwert dient auch der Bewertung von Gewerbeimmobilien zur Feststellung der Erbschaftsteuer im Erbfall (§ 12 Abs. 3 ErbStG). Eine Einzelermittlung des Grundstückswerts durch das zuständige Finanzamt ist erforderlich (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG in Verrbindung mit § 152 Nr. 1 BewG).
Ablauf einer Grundstücksbesteuerung
In Deutschland gibt es keine einheitliche Grundsteuer. Die Besteuerung von Vermögen erfolgt beispielsweise durch die Grunderwerbsteuer beim Erwerb von Grundstücken und Grundsteuer auf Grundstücke. Wer eine Immobilie verkauft, ist unter bestimmten Voraussetzungen mit den Gewinnen einkommensteuerpflichtig. Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel aus dem jeweiligen Wert, mindestens aber aus dem Wert der Immobilie selbst berechnet. Der allgemeine Grunderwerbsteuersatz beträgt 3,5 %, je nach Bundesland höhere oder niedrigere Steuersätze.
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