Grundstücksumsätze sind Umsätze, die durch ein Grundstück erwirtschaftet werden. Diese Umsätze sind von der Umsatzsteuer befreit. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Grundstücksbesitzer das Grundstück ausschließlich zur Gewinnerzielung zu nutzen beabsichtigt oder bereits nutzt. In diesem Falle fällt eine Entgeltsteuer an. Regelmäßig ist hier aber der Vorsteuerabzug möglich.
Ein Grundstück kann auch teilweise umsatzsteuerpflichtig und teilweise umsatzsteuerfrei vermietet werden. In diesem Falle ist Vorsteuerabzug nur auf den umsatzsteuerpflichtig vermieteten Teil anwendbar.
Wie lautet die rechtliche Definition von Grundstück?
Ein Grundstück ist ein überirdischer oder unterirdischer Teil der Oberfläche, der einer oder mehreren natürlichen oder juristischen Personen gehört. Jedes Gebäude oder Bauwerk, das nicht bewegt oder abgebaut werden kann, wird ebenfalls als Grundstück bezeichnet. Sachen und Ausstattungen, die fest im Gebäude verankert sind und nicht bewegt werden können, ohne das Gebäude erheblich zu beschädigen oder gar zu zerstören (z. B. größere Maschinen in einer Fabrik), werden als Grundstücke bezeichnet. Dasselbe gilt für Sachen und Gegenstände, ohne die ein Gebäude nicht vollständig wäre, z. B. Fenster, Dächer oder Türen.
Was ist bei Grundstücksumsätze steuerrechtlich zu beachten?
Grundstücksumsätze müssen nur dann versteuert werden, wenn die Leistung im Inland ausgeführt wurde. Die Vermietung und Verpachtung von Immobilien ist nach § 4 Nr. 12 Satz 1a UStG steuerfrei. Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist das Bestehen eines Miet- oder Pachtvertrages im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches und dass sich der Miet- oder Pachtvertrag auf ein Grundstück bezieht. Umfasst der Vertrag auch die reine Standleitung, so sind Mischverträge und Verträge besonderer Art abzuschließen (vgl. § 4.12.6 UStAE). Anschließend ist zu prüfen, ob die einzelnen Leistungen trennbar sind oder als eine einzige Leistung anzusehen sind. Bei trennbaren Leistungen ist weiter zu unterscheiden, ob diese dennoch einheitlich im Sinne einer Haupt- und Nebenleistung zu bewerten sind. Bei einer einheitlich zu bewertenden Leistung kommt es für die Steuerbefreiung im Sinne des § 4 Nr. 12 Satz 1a UStG darauf an, dass die Vermietungsleistung den Charakter der einheitlichen Leistung ausmacht.
Bei Verträgen besonderer Art tritt dagegen die Eigentumsübertragung in den Hintergrund und die Leistung ist als unteilbares Ganzes zu betrachten. Eine Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12a UStG ist bei Verträgen besonderer Art nicht möglich. Beispiele für Verträge besonderer Art finden sich in Ziffer 4.12.6 UStAE. B. die Zahlung des Vermieters für die vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses, fallen ebenfalls unter die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 12 S.1 lit. Gleiches gilt wohl auch für den umgekehrten Fall der Zahlung des Mieters an den Vermieter (OFD Karlsruhe vom 05.03.2001 UR 2001, S. 554).
Überlässt der Vermieter sein Grundstück nur kurz, das heißt für die Dauer von bis zu sechs Monaten das Grundstück zu Beherbergungszwecken, so gilt für ihn der ermäßigte Steuersatz von sieben Prozent.
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